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75㎡做5房, 龙湖、金地、万科这些叠墅“秒杀排屋”

发布时间:2018-06-13 22:04:08(来源:搜建筑)

来源:明源地产研究院 ID:mydcyjy



这两年除了合院别墅,还有一款产品特别火,那就是叠墅。


以前叠墅一直比较小众,因为难度很大。但随着低容积率的地块供应受限、地价越来越高,开发商做创新产品的难度越来越大,加上中产阶级为主的强改善型客户的壮大,叠墅慢慢也就从小众产品变成了高端住宅市场的 主力军之一。就连一向对叠墅产品很排斥,认为叠墅是“杂糅”产品的绿城,今年也推出了自己的第一个叠墅产品——桃源小镇·四庭墅。


而叠墅的产品创新最显开发商功底,从今年推出的新品来看,叠墅颠覆大家早期对于“叠墅=高级洋房”的刻板印象,在空间感、功能性、居住体验等层面都有了很大飞跃。今天结合一些案例,我们就来扒一扒叠墅的创新细节。



01


经济类叠墅

强调实用性和性价比

这两年市场一直在谈产品小型化是必然趋势,别墅也是如此。相比独栋和联排,叠墅由于面积小更容易控制总价,而从今年叠墅新品来看,面积也有越来越小的趋势。

▲经济型叠墅产品主力户型


从上图可以看出,经济类叠墅户型主流面积主力面积100-130㎡/套,其中120平方米的户型最常见,像万科山景城70多平方米的相对少。由于面积较小,总价基本控制在1000万以内。比如绿城桃源小镇·四庭墅只要花300万就可以拥有一套叠墅, 这确实对向往别墅生活,而经济实力有限的中产阶级非常有杀伤力。



1、创新非对称的拼接方式


传统的叠墅主要是传统对称式,一般只有上下两叠。


但随着叠墅产品的演变,市场上出现了3叠、4叠,甚至5叠、6叠的产品。主要是采用了创新的非对称式的拼接方式,比如咬合式、组合式、错层叠加式等等,一方面提升了容积率,另一方面也丰富了产品类型。


比如金地佘山天镜三期如愿叠墅项目

▲金地佘山天镜如愿叠墅立面


世茂御珑墅采用错层叠加单体设计,增加套数,而且可以做到多开间朝南,最多可以有5开间朝南。

▲世茂御珑墅叠墅拼接方式


2、功能实用性:房间数量要多,主卧套房

对于经济类的买家而言,价格还是最敏感的要素,所以更看重产品的功能性及实用性,比如房间数量要多、主卧套房、户外庭院等该有的也得有,同时卫生间数量也要多。上文提到,经济型的主力面积在120平方米左右,这个面积区间做3房是相对舒适的,不少产品可以做到3+1房,多出1个灵动的空间可以给客户自己发挥。


金地天境叠加的产品力在同类产品中相对突出,各个户型都很方正,开间开阔,功能区分明,空间布局适宜,居住舒适度和功能性都很强。


比如下叠三开间南向布局,13米大面宽,客厅面宽达6.5米,3+1房的设计,很适合三代同堂的家庭。从整体上看,整个设计做到了动静分明,主、次、客分离,主卧自带卫生间,另外还有两个公用卫生间,具有很好的私密性。



140㎡下叠户型图


中叠是四房布局,2层的使用空间达到了80平,性价比不错。

中叠125㎡二层、三层户型图


而上叠每层都设置了一个大露台,仅露台的总面积就达到40㎡左右。


上叠120㎡四层、五层、顶层户型图



今年卖得非常火的保利建工西郊锦庐是一个纯粹的别墅社区,户型面积约114㎡-125㎡,开间全朝南,户型方正,布局较为紧凑,7.4米南向大面宽采光,主卧套房设计,主卧面宽也有4.3米。美中不足的是除了主卧,其他2个卧室尺度略显不足,面宽都只有3.1m,进深也较小,收纳空间也不足。


保利建工西郊锦庐户型图


3、交通引入电梯后,入户私密性仪式感增强


叠墅之所以被诟病是伪别墅,很大部分原因是因为入户私密性和仪式感做得不到位。或者虽然做到单独入户,但是交通面积过大,造成每户的公摊面积增加。


但现在通过引入电梯,整体有了很大改善。一是利用庭院、楼梯、电梯分别入户,形成全分离的入户方式,私密性高;二是利用庭院、电梯以及公共庭院进行入户,私密性次之;三是以楼梯和公共电梯为住户回家的主要交通动线,私密性相对较差。


比如金地天境叠加如愿就做到了三叠各自独立入户,互不干扰。其中4层以上还做到了电梯入户,这在市场上一般比较少见。如何做到呢?

来看一下项目剖面图:

金地天镜三期如愿叠墅剖面图及入户分析


项目三叠有各自入户的动线,下叠主要是通过朝南处花园入户,中叠通过朝北向的抬高露台花园入户,上叠则可以从一楼电梯入户。这样的设计分离了入户动线,保证了住户的私密性。


而保利建工西郊锦庐与万科云间传奇都是下叠从北向花园入户,上叠则通过北向电梯入户,电梯连接地下车库,形成了半私密型的入户动线。


万科云间传奇户型


3、通过地下室、花园、露台、阁楼的高赠送提升附加值


从叠墅产品来看,入户花园、南北露台、阁楼、地下空间等等都是经济型叠墅提高附加值的有效手段。不过经济型叠墅由于户数相对多,所以难以做到户户“有天有地有庭院”,但开发商的创新力真的超越了明源君的想象。


比如广州万科山景城,叠墅户型建筑为70-84㎡,实用面积高达150-190㎡单套的建筑面积不大,但赠送空间多啊,算起来75平方米可以做到4+1房,真的太逆天了。


广州万科山景城户型


广州万科山景城户型附赠空间


不过说实话,产权面积75㎡,实得面积170㎡,客户很难抗拒这样的诱惑把。


金地天境叠加每户也都基本都有较大面积的赠送。️


图片来源:丁祖昱评楼市


4、庭院及地下空间打造

经济型叠墅由于首层花园面积有限,主要利用垂直空间,打造立体的户外庭院。这方面做得比较好的是金地天境叠加,基本上户户都可以享有庭院。


图片来源:丁祖昱评楼市


其中,中叠通过入户花园的抬高设计,住户不但可以享受到花园入户的体验,还有南北向2个露台,同时也赠送地下室,这样一来,原来最具劣势的中叠户型反而变得有很大吸引力了。


金地天镜如愿中叠入户花园


与此同时,受限于占地面积,经济型叠墅一般是下叠送地下室,少量中上叠会送,面积也不会太大,在40~70平方米左右。


比如万科云间传奇下叠,面积134平方米,实际使用面积318平方米,下叠为一层二层带地下室,做到了4房2厅3卫。其中,,地下空间挑高4.8米,可以隔成两层使用。一层内老人房朝南设计,二层内主卧套房设计,带独立衣帽间和位于靠近,次卧自带阳台。


▲万科云间传奇下叠

▲金地天镜叠加地下室 图片来源:搜建筑



02


改善型

更重视功能及尺度感

改善型叠墅介于经济型与豪宅型之间,这类产品的客户经济实力比经济型叠墅高很大,对价格敏感度降低,对空间的尺度感及舒适度要求更高。当然,相比有天有地有庭院,房间数够用才是硬道理。与此同时,套房数量增加,每个功能空间的尺度变大,而总价也要控制在合理范围之内。所以主力面积一般在150-200平方米左右,一线城市叠墅总价在1000-2000万,二线城市总价在500万~1000万左右。


1、实用性及舒适度兼而有之

改善型叠墅产品随着面积的增加,整个面宽尺度也有所升级,甚至有的产品做出了横厅。比如龙湖·天宸原著叠拼别墅,建筑面积约为141.8 ㎡,做到单层南向面宽尺度达10.4米。


沈阳龙湖天宸原著叠墅客厅实景图

北京翡翠公园上叠客厅


除了客厅面宽增加外,套房的数量也增加了,比如一般做到4或4+1房。沈阳龙湖天宸原著改造后最大使用面积可以达到244.14㎡,不但客餐厅空间很大,还做到4房2厅4卫。

沈阳龙湖天宸原著A5改造户型图


与此同时,主卧套房配置更高,比如面宽更大、主卫5件套、步入式衣帽间等等。


2、入户动线分离:中下叠预留私家电梯位、上叠配置私家电梯

一般经济型叠墅在入户方式上,上、下叠会有不同程度的交叉和干扰,而改善型叠墅会更注重入户私密性。比如下叠南向花园入户且室内预留私家电梯位置,上叠北向私家电梯厅入户且配置私家电梯。


比如郑州东望叠墅产品则采用了上、下叠各自独立入户的方式,下叠侧向入户,上叠北向入户,私家电梯、步梯直达三层。

                       ▲效果图


3、户外庭院及地下空间打造

对于改善型客户而言,别墅的居住体验是他们购买叠墅的重要要素之一。而别墅讲究的就是有天有地有庭院的惬意生活,所以入户花园、露台空间的打造上一定要有亮点才更能打动他们。


比如首层花园面积相比经济型叠墅更大,而且一般会通过绿植或围墙隔断,增加私密性。或者通过打造个性化的户外庭院增强竞争力。


                       ▲沈阳龙湖天宸原著花园实景图


东望叠墅的庭院有下沉式双层庭院和一层庭院,南侧庭院是下叠的,北侧庭院是上叠的。庭院的开间约13.9米,进深约6-7米,最小的院子都达到约80㎡,最大的庭院约140㎡。


下叠一层的客厅、卧室与南侧庭院直接连通,使室内、室外达到了更好的互动效果;而北侧的庭院完全属于上叠,在院子里,可以直接进入自家专属电梯。


而在地下空间方面,私家电梯、采光井、2层地下室是改善型叠墅的标配。地下室一层分隔分别赠送上下或中下叠,地下二层用来做车库或私家电梯厅。


东望叠墅的地下空间做得颇有特色,他们地下室从中间一分为二,一家一半的地下室,面积约50m²—80m²,上下叠做了很好的兼顾。同时,在朝向下叠庭院的一面墙上开了高窗,既满足了上叠地下室的采光,又不影响下叠庭院的私密性。


而且上、下叠每家均有2个独立停车位,泊完车可直接入户,下叠可由负一层走步梯入户,上叠可由电梯直接入户,体验感觉提升了几个档次。




03


豪宅型

大尺度、高配置、个性化定制

豪宅型叠墅客户与前面两类有较大差别,豪宅的本质需求一个是精神层面的需求,比如炫耀、仪式感、心灵过度空间,还有私密。因此,豪宅型叠墅设计也要更强调尺度、私密性和仪式感。豪宅型叠墅主力面积250㎡/套以上,一线城市项目总价2000万~3000万/套。


1、  尺度感舒适度:大花园、大面宽、全套房、中西厨


豪宅型叠墅尺度感及舒适度大幅得到提升,大面宽短进深三开间为标配。大花园、全套房、大面宽以及中西厨配置这都是必不可少的。




泰禾昌平拾景园下叠边户,采取了四房全套房的设计,三间卧室南向采光,配合宽敞的窗户,每个房间的舒适度指数都非常高。而且卧套房配置能级,卧房、衣帽间、主卫、书房一应俱全。



2、入户方式:独门独院、私家电梯、双车位

豪宅型叠墅更注重别墅多重入户体验,独门独院,每户都从北向花园入户,而且不管是上叠还是下叠都配置了私家电梯。


比如北京金茂府叠做到了独门独院叠,通过首层与地下车库的双入户设计,将家人动线、访客动线清晰化处理。


3、精装交付是大趋势

越来越多的经济型叠墅选择精装交付,比如金地的小叠加精装6千元/㎡,配置了健全的交付收纳体系,更选配了全宅智能、中央空调、全屋地暖、净水系统,万科翡翠公园这么大体量的低密度社区,也选择了精装交付。


▲北京金茂逸墅


拾景园的地下空间也是带装修交付,对地面、墙面和吊顶进行精装修,但后期业主还需要动手进行较大幅度的二次精装。


相比经济型及改善型叠墅的精装交付,豪宅型叠墅则更强调个性定制。可以预见的是,未来开发商在叠墅的个性化定制精装上有很大的挖掘潜力。


4、深挖地下室及花园价值


对于叠墅来说,室内空间的设计是基本功,能否形成突破还要看户外庭院和地下空间,这两个空间的打造很大程度决定着产品的品质。对于豪宅型叠墅客户而言,需要的是真正的别墅居住体验,这就包括高大上且功能性强的地下空间。


豪宅型叠墅主要通过挑高、采光天井、下沉庭院将地下空间转变成娱乐功能空间,一般设有2层,采光井和私家电梯是标配。


▲北京金茂府下叠户型6.85米挑空地下空间


作者:明源地产研究院 楚琦,微信:kiwi52012。部分素材来自策源观察、中原东望等,向原作者表示感谢



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